Cukai Pendapatan Sewa Malaysia: Cara Pemilik Hartanah Dikenakan Cukai (TA 2025)
Apa belanja yang boleh ditolak, beza pembaikan vs penambahbaikan, elaun modal untuk unit berperabot, dan tanggungjawab cukai Airbnb.
Adakah Pendapatan Sewa Dikenakan Cukai?
Ya. Pendapatan sewa hartanah di Malaysia biasanya dikenakan cukai. Ini termasuk sewa kediaman, komersial, tanah, dan sewaan jangka pendek (Airbnb/homestay).
Anda bukan dikenakan cukai atas sewa kasar. Cukai dikenakan atas pendapatan sewa bersih selepas tolak belanja yang dibenarkan.
Belanja Yang Boleh Ditolak
| Belanja | Boleh Tolak? | Nota |
|---|---|---|
| Cukai taksiran | Ya | Cukai PBT berkaitan unit sewa |
| Quit rent | Ya | Caj pejabat tanah negeri |
| Insurans kebakaran | Ya | Polisi hartanah sewa |
| Faedah pinjaman | Ya | Faedah sahaja, bukan prinsipal |
| Pembaikan & penyelenggaraan | Ya | Mesti pembaikan, bukan naik taraf modal |
| Yuran penyelenggaraan | Ya | Condo management fee |
| Komisen ejen | Ya | Kos mendapatkan penyewa |
| Yuran guaman perjanjian sewa | Ya | Penyediaan tenancy agreement |
| Kos iklan penyewa | Ya | Iklan/listing |
| Elaun modal perabot tertentu | Ya | Tertakluk kategori/aset |
Tidak boleh ditolak: bayaran prinsipal pinjaman, kos renovasi awal yang menaikkan nilai, belanja peribadi, dan kos tempoh kosong tanpa aktiviti sewaan munasabah.
Contoh Ringkas Kiraan
Contoh unit kondominium disewa RM2,500/bulan:
| Item | Tahunan (RM) |
|---|---|
| Sewa kasar | 30,000 |
| Tolak: faedah pinjaman | (12,000) |
| Tolak: yuran penyelenggaraan | (3,600) |
| Tolak: cukai taksiran + quit rent | (900) |
| Tolak: insurans kebakaran | (300) |
| Tolak: komisen ejen | (1,500) |
| Tolak: kos pembaikan | (1,200) |
| Pendapatan sewa bersih | 10,500 |
Pembaikan vs Penambahbaikan (Perbezaan Kritikal)
Pembaikan (biasanya boleh ditolak)
- Baiki paip bocor
- Ganti komponen aircond rosak dengan spesifikasi setara
- Baiki kerosakan elektrik asas
Penambahbaikan (biasanya tidak ditolak terus)
- Tambah bilik baru
- Naik taraf dapur premium
- Ubah suai besar untuk tingkatkan nilai aset
Penambahbaikan biasanya dianggap perbelanjaan modal dan mungkin dituntut melalui elaun modal, bukan tolak terus sekali gus.
Hartanah Berperabot: Elaun Modal
| Aset | Kadar Lazim |
|---|---|
| Perabot asas | Mengikut kategori aset semasa |
| Kelengkapan elektrik | Mengikut kategori aset semasa |
| Peralatan dapur/elektronik | Mengikut kategori aset semasa |
Airbnb & Sewaan Jangka Pendek
Pendapatan sewaan jangka pendek juga bercukai. Prinsip asas sama: isytihar pendapatan kasar dan tolak belanja yang dibenarkan.
Belanja lazim termasuk yuran platform, kos pembersihan antara tetamu, linen dan bekalan operasi.
Pemilikan Bersama
Jika hartanah dimiliki bersama, pendapatan dan belanja biasanya diagihkan mengikut pegangan pemilikan setiap pemilik.
Banyak Hartanah Sewaan
Setiap hartanah perlu dikira secara berasingan. Semak kaedah set-off/rugi sewa mengikut peraturan semasa LHDN.
Kesilapan Biasa Pemilik Hartanah
1. Tidak isytihar pendapatan sewa langsung.
2. Tuntut bayaran pinjaman penuh (sepatutnya faedah sahaja).
3. Tidak tuntut belanja layak lalu terlebih bayar cukai.
4. Tidak simpan resit/dokumen sokongan 7 tahun.
Artikel ini untuk tujuan maklumat sahaja. Rujuk hasil.gov.my untuk kadar rasmi.